Для объектов жилой застройки что можно строить

Содержание
  1. Земельные участки разных категорий: в чем отличие, на каком законно строить жилой дом?
  2. 1. Земля населенных пунктов:
  3. 2. Земли сельскохозяйственного назначения:
  4. Правила застройки
  5. Регистрация постройки
  6. Выплата налога
  7. Использование материнского капитала
  8. Возможность прописки
  9. Обслуживание территории
  10. Для объектов жилой застройки что можно строить?
  11. Что такое застройка жилая малоэтажная?
  12. Категории земель. Виды разрешенного использования
  13. Преимущества и недостатки малоэтажной застройки
  14. Проектирование
  15. Категории земель и виды разрешенного использования
  16. Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)
  17. Условно разрешенный вид использования земельного участка
  18. Вспомогательные виды разрешенного использования
  19. На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
  20. Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:
  21. Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:
  22. Подробный обзор категорий земель и видов разрешенного использования
  23. Что такое категория земель (целевое назначение) 
  24. Земли населенных пунктов
  25. Земли сельхозназначения
  26. Подкатегории земель сельхозназначения
  27. Сельскохозяйственные угодья
  28. Не сельскохозяйственные угодья
  29. Отличия первого от второго
  30. Земли лесного и водного фонда
  31. Земли запаса и ООПТ
  32. Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка
  33. Виды разрешенного использования земель населенных пунктов
  34. Какие ВРИ земель населенных пунктов существуют
  35. Особенности земель населенных пунктов
  36. Какой ВРИ нужен для строительства дома и ведения бизнеса

Земельные участки разных категорий: в чем отличие, на каком законно строить жилой дом?

Для объектов жилой застройки что можно строить

Считается, что земли населенных пунктов имеют больше преимуществ для строительства дома, чем земли сельскохозяйственного назначения. По крайней мере, такие земли ценятся больше, а потому продаются – дороже. Но так ли эти преимущества очевидны для того, кто решил построить дом для летнего отдыха?

В России 1 712 519 100 га земли. Согласно Земельному кодексу, вся территория распределена на 7 категорий:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

У каждой категории земли есть виды разрешенного использования. Строительство жилого дома возможно только при следующей комбинации категории и вида разрешенного использования земли:

1. Земля населенных пунктов:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • Личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
  • Дачное строительство (ДНП).

Показать полный список видов разрешенного использования

2. Земли сельскохозяйственного назначения:

  • Дачное строительство;
  • Для садоводства или огородничества.

Показать полный список видов разрешенного использования

Все остальные категории и виды разрешенного использования предполагают иное использование земли. Возведение жилого дома на таких территориях является нарушением земельного законодательства.

специалист ЦН «Северная казна» К примеру, на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» строить нельзя – это полевой участок, где можно только сеять и пахать. Теоретически, дом построить можно, но стоять он будет до первой проверки. Соседи могут написать жалобу в прокуратуру. Нарушение – очевидно. Нецелевое использование земли влечет последствие – от устранения нарушения (снос) вплоть до изъятия земельного участка.

Если жилой дом построен на земле, не предназначенной для этого, то он классифицируется как самовольная постройка, сказано в ст.222 Гражданского Кодекса РФ.

Такие объекты подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Легализовать строение можно будет только по решению суда; для этого владельцу предстоит доказать, что постройка не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Правила застройки

На землях населенных пунктов, как и на землях сельскохозяйственного назначения, возможно строительство дома высотой не более 3 этажей включая мансардный и цокольный этажи. Объект должен быть предназначен для проживания одной семьи.

Такое определение индивидуального жилого дома дается в ст. 48 п.3 Градостроительного кодекса РФ.

Однако дачные кооперативы и товарищества собственников в коттеджных поселках могут налагать дополнительные ограничения на предстоящую застройку территории.

специалист ЦН «Северная казна» Все садовые товарищества имеют уставы. В некоторых уставах прописаны правила землепользования и застройки. На этапе формирования устава, сами садоводы могли внести ограничения по строительству. К примеру, ограничить высотку строения, количество этажей. В некоторых садах запрещена застройка выше двух этажей. Это связано с тем, что участки обычно маленькие, высокие постройки могут затемнять участки соседей.

Подобные ограничения могут быть введены в дачных и коттеджных поселках вне зависимости от категории земли. К примеру, в одном из поселков бизнес-класса в окрестностях Екатеринбурга (земля ИЖС) действует ограничение: высота коттеджей не может превышать двух этажей.

Регистрация постройки

В настоящий момент разница в процедуре регистрации построенного дома на разных категориях земли минимальна. Зарегистрировать коттеджа на дачной земле – несколько проще.

Для легализации строения достаточно обратиться в Росреестр с заполненной от руки декларацией. В документ необходимо внести сведения о площади объекта. Точность данных никто проверять не будет.

Через 10 дней будет выдано свидетельство о регистрации права собственности.

эксперт отдела загородной недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Пока действует система «дачной амнистии», зарегистрировать дом на земельном участке с разрешенным использованием для дачного строительства можно в упрощенном порядке. Достаточно предоставить в регистрирующий орган декларацию об объекте недвижимости и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.

Для регистрации построек на землях ИЖС предусмотрена аналогичная процедура. Единственное, к декларации необходимо будет приложить кадастровый паспорт на дом. Для оформления паспорта необходимо будет вызывать специалистов для проведения замеров площади постройки.

Такой порядок будет действовать до 1 марта 2018 года – до окончания «дачной амнистии». Впрочем, нельзя исключать, что сроки амнистии в очередной раз продлят. В противном случае, ситуация изменится принципиально.

Постройки на земле сельскохозяйственного назначения будет сложнее зарегистрировать, чем на землях населенных пунктов.

Если закон не будет продлен, то жилые дома, возводимые на землях населенных пунктов разрешенное использование: под жилой дом или под строительство индивидуального жилого дома должны будут строиться на основании разрешения на строительство, оформленного в соответствии с градостроительным законодательством. Узаконить такие дома тоже возможность остается, т.к. изначально, земля населенного пункта. А вот, если мы говорим о возведении жилых домов на землях с/х назначения, то здесь все зависит от разрешенного использования земли. Жилые дома можно построить на землях садоводства, дачного хозяйства, крестьянско-фермерского хозяйства при условии целевого использования земли.

Выплата налога

Каждый год за участок предстоит платить земельный налог. Размер налога зависит исключительно от вида разрешенного использования земли. Категория не отказывает влияния на ставку налога.

Размер земельного налога в Екатеринбурге в 2017 году:

Вид разрешенного использования Ставка налога
Участки под ИЖС0,24%
Участки для личного подсобного хозяйства0,3%
Садоводства, огородничества, дачного хозяйства, животноводства0,3%

*Решение Екатеринбургской городской Думы «Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования г. Екатеринбург (в ред. Решения от 29.11.2016 № 38/56).

Узнать о размере налога на землю в других городах Свердловской области можно здесь. При этом налог будет взиматься с кадастровой стоимости земельного участка. По словам экспертов, кадастровая стоимость участков сельскохозяйственного назначения обычно ниже, чем у земель ИЖС. Узнать кадастровую стоимость любого участка онлайн можно на сайте Публичная кадастровая карта.

представитель КП «Pine Greek Golf Resort» Налог зависит от кадастровой стоимости земельного участка. А кадастровая стоимость зависит от категории земли и вида разрешенного использования, потому что кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения обычно ниже.

Рассмотрим пример. Два участка площадью в 10 соток каждый находятся в 100 метрах друг от друга в с.Кашино.

Один относится к земле сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования для садоводства и огородничества. Второй – земля населенных пунктов под ИЖС.

Размер налога: 190 рублей и 1526 рублей соответственно. Выходит, владельцу участка ИЖС предстоит платить в 8 раз больше.

Использование материнского капитала

Материнский капитал может быть направлен на строительство индивидуального дома (подробнее об этом можно прочитать здесь). Однако перед тем как подавать документы на перевод средств государственной субсидии на банковский счет продавца, владельцу сертификата предстоит купить участок и получить разрешение на строительство объекта капитального строителсьтва.

В Администрации Екатеринбурга сообщили: получение разрешения на строительство на земле сельскохозяйственного назначения исключено. Подойдет только земля населенных пунктов. На практике, разрешение на строительство дают лишь в одном случае – если это участок ИЖС, говорят эксперты.

Данный вопрос регулируется нормами Градостроительного кодекса. Материнский капитал выдается на строительство жилья. Направить средства субсидии на строительство дома можно только при условии, что участок относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования ИЖС. Дачные земли могут также относиться к землям населенного пункта. В этом случае, теоретически, получение разрешения на строительство было бы возможным. Однако на практике я не сталкивалась с тем, чтобы кто-то получал разрешение на строительство капитального дома на дачной земле. Более того, нормами Градостроительного кодекса разрешение на строительство объектов на землях дачного хозяйства не требуется.

Возможность прописки

Прописаться на дачах и в садах было проблематично до 2008 года. До момента, пока дачнику А.

Воробьеву в Конституционном суде не удалось доказать, что запрет прописки в жилом доме на садовом участке не соответствует основному закону страны. В стране был создан первый прецедент.

Прописаться на даче стало возможно. Правда, до принятия поправок в законодательство сделать это было можно лишь в судебном порядке.

Сегодня регистрация по месту жительства осуществляется и на землях ИЖС, дачах и в садах. Главное условие – строение должно быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания.

При регистрации граждан по месту жительства или месту пребывания (прописке) должно соблюдаться условие: объект по документам является «жилым домом». Если жилое назначение будет у объекта, возведенного на земле сельскохозяйсвтенного назначения, регистрация по месту жительства в нем возможна. Некоторые сады уже прикреплены к паспортным столам. Проблематично иногда только с теми садами, которые находятся удаленно от границ населенного пункта, к примеру, в Сысертском районе. Там вопросами регистрации ведает председатель этого сада.

Обслуживание территории

За общественными зонами должна следить администрация, если участок имеет статус земли населенного пункта. Коммунальные службы должны брать на себя освещение территории, вывоз мусора, чистку дорог и благоустройство. Нанимать или не нанимать частную управляющую компанию для обслуживания поселка – решать жильцам.

Как показывает практика, большинство поселков на землях ИЖС от возможности сэкономить на услугах управляющих компаний отказались в пользу комфорта. Редакции портала metrtv.ru известно лишь о трех загородных проектах в окрестностях Екатеринбурга, где жильцы положились на сельских коммунальщиков.

Между тем, ситуация в поселках на землях сельскохозяйственного назначения – принципиально иная.

В таких загородных проектах альтернативы нет, для поддержания общественных зон в поселке жильцам необходимо нанять управляющую компанию или создать ТСЖ.

Стоимость услуг варьируется от 1 000 до 15 000 рублей в месяц. Узнать тарифы на обслуживание в разных коттеджных поселках в окрестностях Екатеринбурга можно здесь.

Правовой статус земельных участков если и диктует различия в вопросе использования и обслуживания участков двух разных категорий, то минимальные. Между тем, еще одним существенным аргументом при выборе участка может стать цена. Стоимость дачных и садовых земель сельскохозяйственного назначения обычно ниже, чем земель ИЖС.

by HyperComments

Для объектов жилой застройки что можно строить?

Для объектов жилой застройки что можно строить

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков.

Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах.

В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

  1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
  2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
  • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
  • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
  • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

  • состоят из блоков;
  • в каждом блоке живет одна семья;
  • каждый блок имеет свой выход;
  • блоки соединены общими стенами;
  • в общих стенах нет проемов;
  • каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья.

На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

  1. Малоэтажные многоквартирные дома:
  • состоят из одного или нескольких подъездов;
  • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
  • число подъездов в доме не превышает четырех;
  • число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные,  блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории.  Категория земельного участка определяет его целевое использование.

Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ.

Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий.

Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство.

В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей).

  Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

  1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
  • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
  • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
  • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
  1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
  2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
  3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
  • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
  • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
  • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
  • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
  • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

  • минимум согласований проекта;
  • высокая скорость постройки;
  • низкая себестоимость жилья;
  • экологичность;
  • низкая плотность населения на квадратный км;
  • меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
  • низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
  • комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

  1. Дороговизна земли под строительство.
  2. Сложность оформления земельного участка.
  3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» — высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

  • индивидуальных,
  • многоквартирных до 3 этажей;
  • блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.

2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Категории земель и виды разрешенного использования

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии.

Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. 

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны.

 Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения.

Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления.

Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

  1. основные;
  2. условно разрешённые;
  3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Для объектов жилой застройки что можно строить

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства.

Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома.

То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства.

Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них.

По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС.

Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов.

Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома.

Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов.

Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом.

Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Подробный обзор категорий земель и видов разрешенного использования

Для объектов жилой застройки что можно строить

  1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
  2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
  3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Что такое категория земель (целевое назначение) 

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии.

Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. 

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий:

  1. Земли населенных пунктов (поселений);
  2. Земли сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. Земли специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. Земли лесного фонда;
  6. Земли водного фонда;
  7. Земли государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны.

 Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Далее рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

  1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
  4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  6. Расположение объектов электроснабжения;
  7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

  • Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
  • земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
  • участки, занятые под хозяйственные строения;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • сады;
  • залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием.

Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства.

В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями.

Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

  • Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
  • Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
  • Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

  • На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
  • Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка

Номер в классификаторе

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов

Для объектов жилой застройки что можно строить

02.01.2020 00:00

В соответствии с земельным законодательством РФ, земли населенных пунктов – это территории, находящиеся в границах поселений или на прилегающих зонах. Они предназначены для обеспечения развития городов, поселков и прочих населенных пунктов, к которым имеют отношение. Здесь происходит строительство жилых домов и объектов общего пользования.

Все земли населенных пунктов распределены по виду разрешенного использования (ВРИ). Каждый вид определяет, как конкретно может быть использован земельный участок.

За неправомерное использование, не соответствующее ВРИ, нарушитель привлекается к административной ответственности с наложением штрафа в размере не менее 10 тысяч рублей.

Для того, что бы этого избежать, необходимо обратиться в компанию оказывающую градостроительные услуги.

Чтобы не было оснований для привлечения к ответственности, необходимо заблаговременно уточнять ВРИ земельного участка. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра или путем направления запроса в уполномоченные органы.

Какие ВРИ земель населенных пунктов существуют

Основные ВРИ для земель населенного пункта:

1.    Жилые.2.    Зоны отдыха.3.    Места общего пользования.4.    Общественно-деловая зона.

5.    Предпринимательство.

Если земельный участок разрешено использовать под жилую застройку, его относят к одному из следующих ВРИ:

•    ИЖС – возведение зданий высотой до трех этажей, предназначенных для проживания людей и их личных нужд;•    дачное строительство (ДНП) – можно строить дома до трех этажей, предназначенные для загородного отдыха;•    личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – возможно строительство жилья, хозпостроек, а также выращивание сельхозкультур и занятие животноводством;•    блокированные жилые дома – это таунхаусы, имеющие общие стены. Максимальное количество блоков – 10, этажей – три;•    передвижное жилье – размещение кемпингов и палаточных городков;•    среднеэтажная застройка – допустимо строительство жилых домов высотой до восьми этажей;•    многоэтажная застройка – постройка жилых многоквартирных домов от девяти этажей и выше;

•    вспомогательные строения – на таких участках возводятся подсобные помещения для нужд коммунального хозяйства.

В зоне отдыха размещаются здания и объекты, где можно провести досуг. Это могут быть различные игровые площадки, спортивные залы, бассейны, парки аттракционов, оборудованные места для рыбной ловли и т.п.

К местам общего пользования относят проезжую часть, тротуары, кладбища, пляжи и прочие зоны, к которым имеют свободный доступ все люди, проживающие в населенном пункте.

Общественно-деловые зоны используются для создания культурно-ознакомительных, религиозных, научных, управленческих и образовательных объектов.

На земельных участках, предназначенных для целей предпринимательства, могут размещаться бизнес-центры, торговые центры, магазины, коммерческие компании, рестораны, автосервисы и т.д.

Особенности земель населенных пунктов

ВРИ земель населенных пунктов может быть основным, условно-разрешенным или вспомогательным. Категория присваивается на основании официального решения местного органа власти. При рассмотрении вопроса уполномоченные лица принимают во внимание возможность наиболее эффективного использования земельного участка.

К примеру, если рассматриваемая земельная территория находится в жилой зоне, то вероятнее всего там будет разрешено строительство продуктового магазина, детского сада, школы и т.д.

Если собственник земельного участка решит, что объект используется недостаточно эффективно, он вправе подать запрос на добавление дополнительного ВРИ. Он будет являться условно-разрешенным.

Внесение корректировок необходимо согласовывать со специальной комиссией по землепользованию. Согласование осуществляется посредством проведения публичного слушания.

В процессе принимают участие заинтересованные лица, а именно: представители муниципалитета, владельцы смежных земельных участков, заявитель и др.

Допустимо использование условно-разрешенного ВРИ в качестве основного или в комбинации с ним. К примеру, комиссия приняла решение о возможности использования участка под ИЖС для целей предпринимательства. В этом случае на этом объекте может быть возведен магазин и жилой дом. Или что-то одно. Возможность применения земли для предпринимательства – это условно-разрешенный тип.

Вспомогательный вид подразумевает строительство сооружений, которые допустимы основным и условно-разрешенным ВРИ. Допустим, в вышеупомянутом примере вспомогательным ВРИ может быть возведение хозпостроек.

Добавление вспомогательного ВРИ имеет определенные преимущества. Так, например, не потребуется получать разрешение на строительство объектов, относящихся к вспомогательной категории.

Однако в любом случае проект постройки должен соответствовать правилам землепользования, а также градостроительному регламенту, принятому на местном уровне. Чаще всего администрация запрещает возводить строения, которые могут оказывать негативное влияние на безопасность соседних зданий.

Если застройщик нарушает градостроительные требования и правила землеустройства, постройку могут признать незаконной. Подобные объекты подвергаются сносу за счет владельца строения. Другой вариант – признание постройки законной в судебном порядке.

Какой ВРИ нужен для строительства дома и ведения бизнеса

Строительство частного дома возможно при принадлежности земельного участка к следующим ВРИ:

•    ИЖС;•    ЛПХ;

•    блокированные жилые дома.

Дома, построенные на участке ИЖС, предназначаются для проживания одной семьи. В пределах прилегающей территории жители дома могут заниматься огородничеством и разбивать сады.

Дома на участках ЛПХ тоже могут быть исключительно одноквартирными. В пределах участка можно заниматься огородничеством, животноводством и садоводством.

В рамках ВРИ «блокированная жилая постройка» разрешено возведение домов одноквартирного типа, примыкающих друг к другу. В пределах таких земельных участков можно возводить сады, цветники и огороды.

Для частного бизнеса подойдет ВРИ, допускающий возведение объектов под предпринимательство. Как правило, в черте населенных пунктов строятся магазины, гостиницы, СТО и заведения общепита.

Допустимы строения, не превышающие 5 000 м2. При строительстве необходимо соблюдать установленные правила и градостроительные требования.

Проект застройки согласовывается с местной администрацией и реализуется после получения соответствующих бумаг.

Дополнительная информация по теме

Перевод участка из ИЖС в коммерческие земли

Как получить топографический план земельного участка по кадастровому номеру

Нормы отступа от границ участка при строительстве дома

Акт-юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: