Налог при продаже квартиры по переуступке в 2021 году

Содержание
  1. Налоги с продажи квартиры. В 2021 году наступят существенные изменения
  2. Первое: если собственность получена по наследству
  3. Второе исключение: если квартира – новостройка
  4. Принцип расчета налога прост:
  5. В налогообложении недвижимости есть ещё масса тонкостей и нюансов
  6. Теперь подробнее о том, какое жильё считать единственным
  7. Занижение стоимости в договоре
  8. Налог при продаже квартиры по переуступке-2020 : гужно ли платить?
  9. Нюансы оформления сделки
  10. Кто уплачивает налог?
  11. Способы снижения налогового бремени
  12. Риски для сторон
  13. Налог при переуступке прав на квартиру
  14. Особенности договора уступки
  15. Порядок оформления
  16. Перечень нужных документов
  17. При продаже жилья
  18. При покупке
  19. Возможность получения вычета
  20. Как не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
  21. Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
  22. Таким образом для того, чтобы при продаже квартиры обойтись без налога, после заключения договора в новостройке вместо 5 лет придется ждать от 8 лет и более, а обладателям единственного жилья вместо 3 лет – не менее чем 6 лет
  23. Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
  24. Почему за точку отсчета хотят взять дату оплаты ДДУ, а не дату регистрации договора в Росреестре
  25. Когда новые правила начнут действовать
  26. Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?
  27. Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
  28. Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
  29. Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 году | Статьи о новостройках на Avaho.ru
  30. Если продали единственное жилье
  31. Что такое «единственное жилье»
  32. Если продали квартиру, а есть еще жилье
  33. Как рассчитывать срок владения
  34. Какая ставка налога за продажу квартиры в 2020 и 2021 году
  35. Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры
  36. Посчитайте стоимость налогооблагаемой базы
  37. Сделайте вычет
  38. Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году
  39. Как и кому платить налог за продажу
  40. Когда платить налог за квартиру
  41. Почему не стоит занижать цену в договоре
  42. Кратко — как заплатить налог, если продали квартиру в 2020 году

Налоги с продажи квартиры. В 2021 году наступят существенные изменения

Налог при продаже квартиры по переуступке в 2021 году

Главным фактором, влияющим на то, будет ли платить продавец налог при продаже недвижимости, является срок владения на момент продажи.

Но не все сроки считаются одинаково – с момента государственной регистрации права собственности (перехода права) в Росреестре.

Если основанием для получения собственности на квартиру у вас является: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, ренты, договор передачи, – срок владения считается с момента госрегистрации.

Но есть исключения.

Если жильё единственное или получено в дар от близкого родственника, рента или приватизациясрок, после которого налог с продажи не взимается, составляет три года, в остальных случаях – пять лет.

Первое: если собственность получена по наследству

Срок владения считается не с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре, а с момента фактического принятия наследства, т. е. с момента смерти наследодателя. Если наследство получено от близкого родственника, то срок, после которого при продаже квартиры налог платить не надо, составляет три года.

Второе исключение: если квартира – новостройка

Если квартира-новостройкаи приобреталась у застройщика по договору участия в долевом строительстве или переуступке по договору долевого участия от юрлица, или квартира приобреталась по другому договору, связанному с долевым строительством, или по договору об участии в ЖСК, или по договору уступки права требования по Договору долевого участия от физлица, – срок владения считается с момента полной оплаты по соответствующему договору. И если жильё единственное, то для того, чтобы не платить налог при продаже квартиры должно пройти три года с момента оплаты. Если жильё не единственное – то пять лет.

Принцип расчета налога прост:

Если жильё приобреталось за деньги, налог берётся с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Если жильё получено бесплатно – то необлагаемая сумма по одному договору купли продажи составляет 1 млн рублей. Все, что свыше, – облагается подоходным налогом. Если срок владения больше трёх или пяти лет (в зависимости от основания владения) – налог не взимается вовсе.

Уточнение: для квартир, собственность  в которых зарегистрирована  до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года. Т. е. сегодня эти квартиры при продаже налогом не облагаются вообще.

Для квартир, при продаже которых будет взиматься налог, ставка налога измеряется в процентах и составляет 13 процентов.

В налогообложении недвижимости есть ещё масса тонкостей и нюансов

Например, если вы одновременно с продажей недвижимости купили другую, то с части уплаченных средств в размере до 2 млн. рублей государство вам вернёт НДФЛ в размере до 260 тысяч рублей.
Или произведёт взаимозачёт (уменьшение) суммы платежа НДФЛ при продаже и одновременной покупке недвижимости.

Если при продаже возникли обязанности по уплате НДФЛ, а собственников несколько и каждый покупает себе отдельную недвижимость, такой взаимозачёт предоставляется каждому.

Теперь подробнее о том, какое жильё считать единственным

Если новую квартиру (при наличии в собственности старой) купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок, после которого налог не взимается, составит три года.

Например, первую квартиру купили в июне  2017 года. В марте 2020 года купили еще одну квартиру. В июне 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.

Занижение стоимости в договоре

Ещё один нюанс.

Если квартира продаётся, но срок минимального владения не стек, при этом квартира продаётся по заниженной цене, то под налогообложение попадёт не сумма, указанная в договоре купли-продажи, а сумма в размере 70 процентов от кадастровой стоимости, и, соответственно, с этой суммы минусуется либо сумма, уплаченная при покупке, либо необлагаемая сумма в размере 1 миллион рублей.

Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:

Налог при продаже квартиры по переуступке-2020 : гужно ли платить?

Налог при продаже квартиры по переуступке в 2021 году
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Операции с квартирами в новостройках встречаются на рынке недвижимости довольно часто. Такое жилье привлекает заманчивыми скидками от застройщиков, возможностью оплатить объект в рассрочку, богатым выбором предложений.

Но иногда у людей, которые купили его по ДДУ, возникает необходимость продать квартиру. Также подобного рода схемами иногда пользуются инвесторы. В связи с этим возникает вопрос: надо ли платить налог с продажи. Ведь жилплощадь может находиться в процессе строительства, и права собственности на нее еще нет. Вот что по этому поводу говорит закон.

Нюансы оформления сделки

Порядок оформления сделок, связанных с переуступкой, во многом зависит от того, полностью или частично продавец жилья рассчитался с застройщиком. Если сумма, указанная в ДДУ, выплачена полностью – уведомлять строительную компанию о предстоящей продаже жилья не требуется. Соответствующая информация содержится в ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве».

В случае частичного погашения долга клиент обязан письменно уведомить застройщика о переуступке прав. Доказательства отправки уведомления необходимо сохранить. За свое согласие строители в большинстве случаев требуют оплату, размер которой составляет несколько процентов от суммы договора

Дальнейшая процедура будет выглядеть так:

  • Продавец ищет покупателя на недостроенное жилье. Этим можно заняться самостоятельно, с помощью застройщика либо риэлторского агентства.
  • Если для покупки были использованы ипотечные деньги – придется обратиться в банк для получения разрешения на продажу и переоформления ипотеки на другое лицо. Оценка платежеспособности нового заемщика будет производиться в течение нескольких дней. Если банкиры дают добро – старый кредитный договор закрывается, а новый подписывается с будущим собственником.
  • Заключается соглашение между застройщиком, покупателем и продавцом. Обычно большая часть его пунктов соответствует положениям, указанным в ДДУ.

Составление такого документа имеет свои тонкости. В тех случаях, когда у сторон недостаточно правовых знаний, стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Это поможет избежать неприятных неожиданностей и возможного признания сделки недействительной.

Кто уплачивает налог?

Еще один важный вопрос – кто должен уплачивать подоходный налог и в каком размере. Покупатель от этой обязанности освобождается, ведь он не получает никаких доходов.

Что касается переуступающих свои права дольщиков, эта категория лиц раньше освобождалась от налогового бремени. Но в результате произошедших изменений в законодательстве дольщики тоже стали обязаны делиться с государством.

Налоговой базой в данном случае будет разница в цене, по которой объект был куплен у застройщика, и стоимостью его продажи. Ставка налога является стандартной – 13% (для нерезидентов – 30%). Например, если человек приобрел жилье за 1 000 000 руб., а продал за 1 500 000 руб. – налогообложению подлежит полученная прибыль в 500 000 руб.

Когда квартира продается за сумму, которая равна либо меньше уплаченной застройщику – налог взиматься не будет. Но такие случаи редки, ведь чем ближе срок сдачи новостройки – тем дороже становится жилье.

Способы снижения налогового бремени

Для большинства дольщиков размер налога, подлежащего уплате после оформления сделки – это большие деньги. Поэтому люди интересуются, можно ли освободиться от налоговой повинности или хотя бы снизить затраты. Для этого есть несколько способов:

  1. Применение налогового вычета, предельная величина которого составляет 1 млн. руб. Для его получения необходимо подать заявление и документы по сделке в территориальное отделение ФНС РФ.
  2. Уменьшение размера прибыли при оформлении сделки. К примеру, гражданин приобрел объект у застройщика за 2 000 000 руб., а продает за 2 500 000 руб. В этой ситуации можно прописать в соглашении переуступки первоначальную сумму (2 000 000 руб.), а остальные полмиллиона оформить гарантийным письмом. В нем указываются паспортные данные дольщика и покупателя, а также подробные условия выполнения договоренностей. Письмо рекомендуется заверить в нотариальной конторе: это поможет взыскать с покупателя недостающую сумму, если что-то пойдет не так.

Также встречаются случаи, когда договоры переуступки прав на жилье заключают близкие родственники: дети, родители, супруги. В такой ситуации у сторон не возникает обязательств перед законом по уплате налогов. Но получение ипотеки станет маловероятным: обычно банки отказывают в открытии кредитной линии по причине прямого родства между сторонами

Риски для сторон

Продавая квартиру по переуступке, продавец почти ничем не рискует. Что касается покупателя, для него определенные риски существуют. Например, если дольщик не полностью расплатился с застройщиком либо отсутствуют доказательства оплаты, долги перейдут на будущего собственника. Поэтому перед покупкой нужно потребовать у второй стороны квитанции о произведенных выплатах.

Не стоит игнорировать и риски, связанные с возможной задержкой сдачи объекта, его заморозкой по причине судебных разбирательств, банкротством строительной компании. Несмотря на все попытки властей нормализовать ситуацию на рынке первичного жилья, такие случаи нередки.

Но у таких сделок есть и преимущества. В первую очередь, это привлекательная цена. Как правило, квартиры в недостроенных домах продаются на 20-40% ниже объектов на вторичном рынке. Кроме того, покупателю не нужно проверять жилплощадь на юридическую чистоту: он станет ее первым владельцем.

Так что в большинстве случаев продавцам квартир по переуступке приходится перечислять средства в бюджет государства. Освобождение от этой необходимости возможно лишь при определенных условиях. Остается надеяться только на налоговые льготы, ведь многим гражданам они действительно положены.

Вам требуется совет квалифицированного юриста по недвижимости? Обращайтесь к онлайн-консультанту нашего сайта прямо сейчас — это бесплатно!

Налог при переуступке прав на квартиру

Налог при продаже квартиры по переуступке в 2021 году

Переуступка права требования является юридическим механизмом, который позволяет произвести смену покупателя квартиры в договоре долевого участия в строительстве.

Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.

Но он может уступить новому приобретателю право требования на жилье в установленный срок от застройщика.

Покупка квартиры с помощью переуступки выгодна для покупателей тем, что они могут приобрести подходящее жилье по невысокой стоимости. Дольщикам такая сделка также выгодна, т.к. позволяет возвратить денежные средства за объект недвижимости, а в отдельных случаях и получить доход.

Особенности договора уступки

Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.

Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.

В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

Здесь вы можете посмотреть Образец Уведомления о переуступке права требования.

В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.

Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.

Порядок оформления

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
  2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
  3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
  4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

Перечень нужных документов

Чтобы осуществить процедуру регистрации сделки уступки и соблюсти требования его законности, понадобится приложить следующие бумаги:

  • Основной договор долевого участия;
  • предварительное договор;
  • квитанции, удостоверяющие оплату;
  • непосредственно договор уступки права требования.

Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.

В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.

Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ. В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.

Сейчас независимо от желания дольщиков, они обязаны платить налог в бюджет.

Поэтому платить налог с полученного дохода от продажи права требования на квартиру по долевому участию придется.

При продаже жилья

Согласно поправкам в законодательство налогом облагается доход физических лиц, полученный по любым основаниям.

Налоговой базой является разница от продажи жилья, если она реализована за большую стоимость, чем при первоначальной покупке прав у застройщика.

С указанной разницы в цене и уплачивается налог, размер которого равен 13%.

При покупке

Покупателю не нужно платить налог в ходе переуступки прав. Согласно действующим правовым актам подоходный налог платится лишь продавцом.

После подписания с застройщиком акта приема-передачи у него появляется обязанность уплаты имущественного налога. Этот налог платится ежегодно всеми собственниками недвижимости. Правовые основы

Уплата налога регламентируется ст. 208 Налогового кодекса РФ. Она содержит основания и суммы для внесения налога в бюджет.

Как говорилось выше, гражданин, который совершает переуступку обязан уплатить налог при совершении данной сделки, который составляет:

  • 13% — в отношении граждан Российской Федерации;
  • 30% для иностранных граждан.

Налоговое законодательство также позволяет в отдельных случаях снизить размер налоговой базы.

Возможность получения вычета

Действующие законы предусматривают два способа, с помощью которых допускается уменьшение суммы налога.

Способы снижения налога:

  1. Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
  2. Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.

При оплате налога, в соответствии с законом, до 31 апреля года, который следует за отчетным, в котором совершена продажа по переуступке, нужно подать налоговую декларацию в письменном виде по форме 3-НДФЛ.

Декларация составляется при учете налогового вычета либо уменьшения размера полученного налогоплательщиком дохода.

Итак, в ходе уступки прав требования продавцу необходимо уплатить налог, который составляет 13%.

Если дольщик решает понизить размер налога, то он имеет право на использование вычета или снижения дохода с продажи своего права на квартиру.

Напротив, покупателю не нужно платить налог в бюджет, т.к. он освобождается от его уплаты по законам РФ.

Порядок покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме, смотрите здесь.

: Налог при продаже квартиры по переуступке:

Загрузка…

Как не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Налог при продаже квартиры по переуступке в 2021 году

Дольщикам, которые после ввода в эксплуатацию планируют продать квартиру в новостройке, но не хотят платить налог, ждать приходится довольно долго. Сначала пока строится дом, а затем еще пять лет с момента получения права собственности. Законодатели решили, что это перебор, и предложили интересую поправку в Налоговый кодекс. Какую именно и когда она заработает?

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.

  • Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
  • Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет.

проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности. А он у тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ), начинается ой как не скоро.

  • Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
  • Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
  • Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
  • И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.

Таким образом для того, чтобы при продаже квартиры обойтись без налога, после заключения договора в новостройке вместо 5 лет придется ждать от 8 лет и более, а обладателям единственного жилья вместо 3 лет – не менее чем 6 лет

Понятно, что чем на более позднем периоде возведения новостройки заключить ДДУ, тем срок ожидания нулевого НДФЛ будет меньше. Но и в этом случае он существенно превысит указанные в Налоговом кодексе 3 и 5 лет.

Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Изменить ситуацию может законопроект № 1022670-7, который размещен в системе обеспечения законодательной деятельности (особом портале, где публикуются законодательные инициативы и пр.). В нем предлагается внести несколько изменений в Налоговый кодекс РФ, одно из которых как раз и связно со сроками, за пределами которых экс-дольщиков освободят от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.

По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке.

Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи. Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка.

Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.

Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Почему за точку отсчета хотят взять дату оплаты ДДУ, а не дату регистрации договора в Росреестре

В отличие от договоров купли-продажи, которые характерные для вторичного рынка недвижимости, на договоры долевого участия распространяются особые условия. По закону «О участии в долевом строительстве», оплата происходит после регистрации ДДУ в Росреестре. Это сделано специально, чтобы исключить двойные продажи. Однако под «после» могут пониматься разные вещи.

  • В тех новостройках, что продаются по новым правилам (а таких пока менее 50%), средства дольщиков зачисляются на счета-эскроу, где хранятся до окончания строительства дома. Идея поэтпаного пополнения счетов-эскроу хоть обсуждается, но пока не принята. По ныне действующим правилам вся сумма целиком должна быть переведена на счет-эскроу одномоментно, в течение нескольких дней после регистрации договора. То же самое касается и ситуации, если используется ипотечный кредит.
  • Для новостроек, которые продолжают строиться по старым правилам (в них деньги дольщиков зачисляются не на счета-эскроу, а на расчетный счет застройщика), ситуации могут быть разными. Например, застройщик может дать рассрочку (обычно – до ввода новостройки в эксплуатацию). Тогда деньги дольщик вносит частями и полностью расплатится за ДДУ ближе к завершению строительства.

Чтобы уравнять две этих группы дольщиков, за точку отсчета и решили принять дату полной оплаты сделки в новостройке.

Когда новые правила начнут действовать

В последнее время полезные законодательные инициативы принимаются достаточно быстро.

Законопроект № 1022670-7, которым в Налоговый кодекс предлагается внести поправки, касающиеся в том числе и новых правил определения минимального срока владения будущим жильем в новостройках, поступил в Госдуму 17 сентября 2020 года.

Месяц отводится на обсуждение и замечания по проекту, после чего начнутся следующие процедурные шаги. При благоприятном раскладе они займут не более месяца, поэтому, возможно, нововведение станет законом уже в нынешнем году.

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Налог при продаже квартиры по переуступке в 2021 году

С учетом изложенных в вопросе обстоятельств можно сделать следующие выводы:

  • приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
  • право собственности на квартиру не возникло;
  • залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

В 2018 продала квартиру и купила другую. Какой налог я должна заплатить?

С точки зрения гражданского и налогового законодательства это означает следующее.

1. До регистрации права собственности Вы продаете не квартиру, а имущественное право требования, что не запрещено. Другими словами – Вы (цессионарий) переуступаете право требования покупателю (цеденту).

2. При наличии дохода от этой операции у Вас возникает объект налогообложения на основании НК РФ по ставке 13%.

3. Для расчета итоговой суммы налога с дохода в размере 2,5 млн рублей следует обратиться к пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, где указан размер вычета при продаже имущественных прав по ДДУ.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

Все сказанное верно при наличии у Вас договора ДДУ или иного. Все остальные ухищрения застройщиков (займы, векселя и т.п.) под это не попадают. Вычет равен 250 000 рублей.

4. Покупка новой квартиры не имеет значения для исчисления налога. Это разные сделки.

Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру в новостройке, покупаю другую – что с налогом?

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Ваши планы по покупке нового более дорогого жилья при расчете налога во внимание не принимаются.

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости.

Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей.

Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.

Следует также помнить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья в России составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 млн руб.) вне зависимости от числа сделок. Если Вы покупали квартиру дешевле 2 млн, и лимит налогового вычета не исчерпали, то сможете претендовать на его остаток при последующих покупках жилья.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Могу ли я получить налоговый вычет за два объекта?

Переуступка прав: особенности сделок

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 году | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Налог при продаже квартиры по переуступке в 2021 году

В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.

Мы разобрались в нюансах и сделали подробный гайд — кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2020 году.

Если продали единственное жилье

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье, и вы стали ее владельцем больше трёх лет назад. Причем неважно, как именно стали — купили, получили в подарок или в наследство.

Пример

Вы купили квартиру в 2014 году, а в 2020 году решили ее продать. Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.

Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.

Что такое «единственное жилье»

Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:

  • Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
  • Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
  • Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.

В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.

Пример

У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2020 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2020 года, через 60 дней.

Сделку провели, вы получили деньги.

Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней.

Поэтому налог платить не нужно.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Когда вы продали не единственную квартиру и не попадаете в правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. Нужно смотреть на дату вступления в собственность.

Стали владельцем до 1 января 2016 годаосвобождаетесь от налога.

Вступили в собственность после 1 января 2016 года — минимальный срок владения для освобождения от налога 5 лет.

Или 3 года, если вы попадаете под эти исключения:

  • Получили жилье в наследство;
  • Получили квартиру в подарок у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают.
  • Получили жилье по договору пожизненного содержания (ренты).
  • Основанием стал договор приватизации.

Как рассчитывать срок владения

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Для владельцев квартир в новостройках тоже есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора с застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.

Вы заключили договор на строительство в 2015 году, в собственность вступили в 2018 году, а квартиру продали в 2020 году. Налог платить придется. Потому что договору 5 лет, а сроку владения — всего 2 года.

Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:

  • Приватизация — регистрация недвижимости появилось только после 1998 года. Если вы приватизировали жилье до этого, данных о сделке в базе нет. Поэтому при продаже придется регистрировать право собственности. На срок владения этот процесс не будет влиять, в этом случае он считается с момента заключения договора приватизации.
  • Наследство. Срок считается с даты смерти человека, чье имущество вы наследуете.
  • Жилье получено через суд. С даты вступления в силу судебного решения.
  • Продажа квартиры, полученное от реновации в Москве. Срок считается не от момента получения квартиры. А от срока возникновения собственности по старой квартире. То есть получили «хрущевку» в 1970 году, в 2019 переехали в новую квартиру по реновации. Продали ее в 2020 году, а налог не платите — срок считается с 1970 года.

Какая ставка налога за продажу квартиры в 2020 и 2021 году

Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

  • 30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.
  • 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.

Обратите внимание: с 2021 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ, те, кто зарабатывает минимум 5 млн руб. будут платить 15% с доходов сверх этой суммы. Но в законе есть оговорка — деньги от продажи имущества не учитываются.Поэтому налог с суммы от продажи квартиры считается по старым правилам — 30% для нерезидентов и 13% для резидентов страны.

Примеры

В 2020 году вы продали квартиру за 3 млн руб. и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн руб. Ваш совокупный доход — 4,5 млн руб., будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.

Квартиру продали за 5 млн, зарплата вышла на 4 млн руб. Общий доход будет 9 млн руб. Доход до 5 млн будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн — суммы превышения.

Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.

Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. База — это специальный налоговый термин, который обозначает сумму, с которой вы платите налоги. Если мы говорим про квартиры, то её нужно считать в зависимости от конкретной ситуации.

Посчитайте стоимость налогооблагаемой базы

Сначала выясните кадастровую стоимость квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.

Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

  • Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
  • Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.

Примеры

Вы продали квартиру за 5 млн руб., а её кадастровая цена — 10 млн руб. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн, или 7 млн руб.

Если квартира стоила бы 8 млн, а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора — 8 млн руб.

Сделайте вычет

В налоговом законодательстве есть еще один термин — «вычет». Сделать вычет — это уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, с которой платится налог. В случае с продажей квартир есть два варианта вычетов:

  • Уменьшить базу на 1 млн руб. Это своеобразная льгота от государства, которую можно использовать не чаще одного раза в год. Продали квартиру за 5 млн руб., использовали вычет, то есть отняли 1 млн руб. База стала 4 млн руб. — с этой суммы и считается налог.
  • Уменьшить базу на расходы на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Пример

Купили квартиру за 3 млн руб., заплатили процентов еще на 500 тыс. Продали квартиру через пару лет за 5 млн руб.

Из суммы за продажу отнимаете расходы — получается 1,5 млн руб. Именно с этой суммы и будет считаться налог.

Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или Договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.

Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Пример

Вы купили квартиру за 5 млн руб. и потратили на проценты еще 3 млн руб. Потом продали квартиру за 7 млн.

Налог платить не нужно, потому что ваш доход — минус 1 млн руб.

Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2020 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

  • Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
  • Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Как и кому платить налог за продажу

Налог за продажу квартиры платится после подачи декларации в налоговую инспекцию. Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ.

  • Заполнить декларацию можно от руки, скачав с сайта налоговой вот эту форму;
  • Скачать и установить специальную программу «Декларация»;
  • Через личный кабинет на сайте налоговой инспекции.

В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.

В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться.

Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам.

Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.

После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.

Когда платить налог за квартиру

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

Из-за кризиса срок сдачи декларации за доходы 2019 года продлили — нужно успеть отдать бумаги до 30 июля 2020 года. Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.

Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы или сократить налог, или вовсе его не платить — ведь если доход минус вычет в виде расхода будет равен нулю, налога не будет.

Лучше так не делать:

  • Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
  • Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
  • Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.
  • Это налоговое преступление — есть риск уголовного преследования.

Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную.

Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу.

Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.

Кратко — как заплатить налог, если продали квартиру в 2020 году

Определите, нужно ли вообще платить налог? Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

  • Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
  • Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше трех лет;
  • Если не единственное, а срок больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

Сколько составит налог:

  1. Узнайте ставку — 30%, если вы не налоговый резидент и 13% в остальных случаях.
  2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены. После сделайте вычет — отнимите от суммы базы или 1 млн руб., или расходы на приобретение квартиры.
  3. Затем умножьте получившуюся базу на ставку.

Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

  • 4 Авг 2020
  • Изображение lkfl2.nalog.ru
Акт-юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: